سرقفلی

یکی از موضوعات اختلافی شایع در دادگستری اختلافات مالک و مستأجر ، موضوع سرقفلی می باشد.

در رابطه با سرقفلی در قوانین جاریه کشور، دو قانون وجود دارد، که سرقفلی را با عنایت به این دو قانون میتوان تعریف کرد: قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 و قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 که با توجه به تاریخ قرارداد اجاره که مربوط به چه سالی باشد می توان گفت که قرارداد اجاره مشمول قانون کدام سال می گردد، چرا که مفهوم سرقفلی در این دو قانون اندکی با یکدیگر متفاوت است. قانونگذار در قانون سال 1376 از واژه سرقفلی استفاده کرده درصورتی که تا قبل از آن به خصوص طبق قانون سال 1356 حق کسب و پیشه و تجارت ذکر شده بود.

سرقفلی به بیان ساده، وجهی است که در ابتدای قرارداد اجاره ملک تجاری، به منظور انتقال حق استفاده از ملک تجاری به مستاجر، به مالک آن ملک پرداخت می گردد و در این مفهوم فرق سرقفلی با پیش پرداخت یا ودیعه در این است که اولاً مبلغ سرقفلی بیشتر از مبلغ پیش پرداخت می‌باشد و در بسیاری از موارد بیشتر از چهار پنجم قیمت واقعی ملک تجاری می باشد. در ثانی از آنجایی که این مبلغ بالا بوده و بخش زیادی از مبلغ قیمت ملک را پوشش می‌دهد، اصولاً در صورت پرداخت سرقفلی، مبلغ اجاره بهای ماهیانه در بسیاری موارد، ناچیز خواهد بود.

سرقفلی با توجه به نوع بنا ،کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی و تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین می شود و در صورت عدم توافق دادگاه تعیین می کند.(ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر 76).

در قراردادهای اجاره املاک تجاری مشمول سال 1356، مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره اعم از سرقفلی و حق کسب و پیشه ملک را بدون رضایت مالک یه غیر انتقال دهد مگر اینکه به موجب شرط مندرج در قرارداد اجاره، مستأجر این حق را سابقاً از مالک اخذ نموده باشد. بنابراین اگر مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و مالک نیز به انتقال و فروش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت رضایت ندهد مستاجر با مانع اساسی برای انتقال حق خود به غیر روبه رو خواهد بود و چنانچه مستاجر بدون رضایت مالک منافع مورد اجاره اعم از سرقفلی یا حق کسب و پیشه را با هر قراردادی چه سند صلح حقوق باشد یا هر قرارداد عادی دیگر منتقل نماید، در چنین مواردی مالک می تواند با مراجعه به دادگاه نسبت به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک اقدام نموده و در صورت اثبات تخلف، مستاجر فقط مستحق دریافت نیمی از حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود. این خدمات توسط وکیل سرقفلی و وکیل ملکی نیز قابل ارائه می باشند.  

در چنین مواردی قانونگذار به جهت رعایت حال مستاجر و جلوگیری از تضییع حقوق کسبی وی اقدام به تصویب ماده 19 قانون روابط مالک و مستاجر نموده است بدین نحو که مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوی تجویز انتقال منافع مجوز انتقال حق کسب و پیشه و به تبع آن سرقفلی را از دادگاه اخذ نماید و دادگاه پس از بررسی موضوع و احضار مالک و نیز استعلام وضعیت ثبتی در نهایت مبادرت به صدور حکم به تجویز انتقال منافع به غیر خواهد نمود و البته نکته مهم آنکه اعتبار این رأی صرفاً برای 6 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی به مالک خواهد بود. که در این مدت مستاجر باید کلیه حقوق کسبی خود را اعم از حق کسب و پیشه و سرقفلی را با سند رسمی به دیگری منتقل نماید و گرنه حکم صادره پس از فرجه 6 ماه فاقد اعتبار خواهد بود.

شباهتهای حق کسب و پیشه یا تجارت با سرقفلی عبارتند از:

– هر دو مالی بوده دارای ارزش اقتصادی می باشند و قابل تبدیل به پول هستند.

– هر دو قابل انتقال به غیر می باشند .

– از نظر قابلیت توقیف و اجرا مشترک می باشند .

– هر دو قابل انتقال به ورثه می باشند چه اینکه مستاجر حق اتقال به غیر داشته باشد یا نداشته باشد و ورثه غیر نیست بلکه قائم مقام خاص است.

نظر به تخصصی و حرفه ای بودن دعاوی مالک و مستاجر و لزوم حضور وکیل سرقفلی و وکیل ملکی در این گونه دعاوی مؤسسه حقوقی و داوری بین الملل صلح صدرا آمادگی دارد با حضور کادری مجرب و متشکل از  بهترین وکیل سرقفلی و بهترین وکیل ملکی شما را در رسیدن به موفقیت یاری نماید.